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一个敢卖一个敢买!被制衣厂包围、容积率高达6的楼盘,竟卖出片区高价?!

来源: 佛山房频 发布时间: 2021-04-10 16:10:11 阅读量: 844 编辑: 房频君

安排安排!


上周外地买房避坑贴凭良心讲:这类盘,我建议你们三思而后买中,所举例的某盘,多次在留言区被cue!


看来吐槽声音不少?那么,我们当然不能放过,必须暴踩一波。


看完截图就能轻松发现,我们今日主角就是来自禅城朝安的禅城新房星河云颂府


示意图


01.
首推1座108套
涵盖95-125㎡三四房

国际惯例介绍一下项目情况,项目属于典型“蚊型地”,占地仅约1.2万㎡,建面约8.8万㎡,规划2栋住宅及1栋商业体。

其中写字楼一二层将引入商业;三至六层为公寓产品;住宅部分货源仅有216套。

相信懂行的朋友,已经闻到点“那味儿”了?那就是,项目容积率高达6.0,舒适度很难打到及格分了......

星河云颂府

先来插播一个最新消息,项目赶在Q2(第二季度)来临前,已经正式官宣开盘,价格方面,开盘当天,折后约2.8-3.5万/㎡。


首推产品1座,楼高30层,两梯四户设计,带装修发售,涵盖95㎡㎡、115㎡、125㎡三个户型,2座产品基本相同。

下面简单看看户型以及样板房,产品实力如何?

95㎡三房,传统竖厅设计,格局比较方正,各个房间稍显紧凑,亮点槽点都不突出,只能说是一个刚需实用户型。


星河云颂府户型图

115㎡四房,据销售称,这是首推户型中最受欢迎的一个。

目前该户型仅作工法样板房以供参考,情景样板房还在施工当中,感兴趣的买家,可以等等全新样板房出炉再做对比,毕竟放了家具,空间感会有一定差异。

我们可以看到该户型为横厅设计,客厅自带连通主卧的超大生活阳台以及餐厅飘窗,入屋就能感受到通风采光效果较好。4个房间除了比较袖珍以外,整体还是比较方正。

比较遗憾的是,本是加分项的115㎡飘窗位,视野有所遮挡。

星河云颂府样板房

125㎡四房,整体非常规整对称,据说是星河潮汕大BOSS亲自设计作品。

以红色箭头为中轴的话,可以发现整个户型布局真的真的好适合强迫症!!

玄关两侧分别是面积相差不大的厨房以及多功能房,再往里走即是几乎等大的餐厅、客厅,两厅分别划有一个阳台,形成南北对流双阳台。

继续往前则是走廊两侧,对称分布着主卧、次卧、公卫等区域。

星河云颂府户型图


02.
卖禅城天花板价
靠地铁+配套+装标?

项目基础信息了解完,相信看客心里已经悄悄留下初印象。

这个时候,必须拎出价格来说一说。

前文提及首开价格2.8-3.5万/㎡,值得注意的是,从最新情况来看,现在所有单位价格已经迈上“3”字头,哪怕是顶楼。(“2”字头一去不复返了)

其中,面积越大单价越贵,95㎡三房售价约3-3.2万/㎡;115㎡三房售价约3.1-3.3万/㎡;125㎡三房售价约3.2-3.5万/㎡。

这个价格,怎么说呢?放在结构性补涨的佛山来看,just so so~~并不值得引起什么轩然大波。

然而,如此价格放在禅城,还要是老城区,那多少有点“突兀”。

隔壁禅城新房金茂悦在售价格最高2.9万/㎡;在售尾货的禅城新房龙湖越秀傲云均价不过2.8万/㎡,对比下来,星河喊价挺“勇”。

星河云颂府区位图

那么,项目喊价如此自信,底气何来?房频君认为主要有以下三个原因。

一是,最值钱的价值“亿亿声”的地铁,项目作为真正地铁上盖物业,轨道优势不得不提。

更加占优势的是,项目门口的广佛线朝安站,8站即可到达广州荔湾,整条线路更是跨越南海、禅城、顺德三区,非常适合广佛候鸟通勤,分分钟比增城、花都等地更快到达广州中心区域。

如果非要说的话,项目直线距离1公里范围内,还有广佛线桂城站,也是未来与3号线的换乘站,含金量挺高。

朝安地铁站
朝安站B出口

二是,项目所处位置的祖庙老城区,放眼望去尽是配套,超市、市场、便利店、裁缝铺应有尽有。

如果需要大型商业综合体,下楼搭“两蚊鸡”地铁,就能来到岭南天地、岭南站、百花广场等祖庙热门商圈,放心逛到商场11点关门,都还能搭地铁回家呢。

三是,项目交付标准比较用心。

所有户型均配有全屋智能家居系统,交楼标准涵盖玄关收纳系统、自带紫外线消毒鞋柜、智能指纹门锁、感应式小夜灯、电动窗帘、智能监控、主卧智慧马桶、主卧&客厅语音控制系统等。

厨房除了配备西门子三件套以外,还带垃圾处理器和净水处理器等女主人最爱的高端项目必备交标。

星河云颂府样板房

03.
产品设计较为刚需
旧改推进缓慢


嘿嘿嘿!这么听下来,是不是觉得禅城新房星河云颂府值得一冲?拜托,能不能先我泼个冷水!

首先,项目3个卖点,既能成事,也能败事。

就拿地铁来说,一下楼,迎接你的不仅仅是地铁、更是摩托车大军、烤红薯推车大队。

加上,地铁、商业都在家楼下,人流多且杂,舒适度、安全性都有所打折。

再可以引用一句房频君好友的话:在佛山,买得起3万/㎡+房子的人,还稀罕坐什么地铁。

星河云颂府实景图
项目周边环境

再说,项目所在朝安老城区,城市面貌是真的老,周边制衣厂、印染厂、老旧矮房等扎堆分布,显然不符合项目业主的居住习惯。

诚然,旁边果房旧改、朝东旧改等几个占地超大的项目,未来足够让朝安换上新衣裳,但是要知道,果房旧改项目,光是推平这一步已经耗了3、4年。

交标方面,更加不用说了,光靠交标溢价,空间还是有限,未来出手也很难成为一个筹码,

更何况,旁边还在卖“2”字头的禅城新房金茂悦,交付标准同样不差。

星河云颂府周边环境
项目周边环境
                                                                                            
最后说得不好听一点,星河云颂府就是一个“土豪不屑,刚需不配”的尴尬盘。

小区容积率高达6.0、园林只有一个环形空中花园、还连着写字楼、公寓。


这样的居住环境,见惯了“靓野”的“土豪”们,哪里敢下手,是千灯湖二手不香,还是大奇槎没货了?

另外,光是“3”字头的价格,门口的刚需们,就吓得立马转身扭头搭地铁去往下一站了。

小区园林及写字楼

小区园林及写字楼


如果非要说,近期涌入佛山楼市的外地买家们,或许会看一下这个“潜力盘”。

毕竟,外地投资买家坚信地铁保涨抗跌实力,同样相信旧改持续推进的朝安,未来会有新的阶段。

只是,单纯自住买家还是少掺和为好。

免责声明:内容仅供参考,不构成投资建议,文中所涉面积,如无特殊说明均为建筑面积,出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

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