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不靠广州客,也想冲4万+/㎡?佛山这个板块,够威水!

来源: 佛山房频 发布时间: 2021-04-08 13:57:23 阅读量: 1006 编辑: 十三姨

广州客才能撑起佛山房价


哼,你是不知道本地土豪的购买力有多强大吧!


就说佛山最贵的保利天悦,你以为广州买家多?其实佛山人才是主力;


对标深圳湾一号大良的鹏瑞皓月湾,更是俘获一众顺德土豪。


再看上周禅城入市的星河云颂府,小小“单体楼”喊价3万+/㎡,你不服也只能憋着。


这还不算,前两周城市秀台动工时,有业内人士透露项目的住宅产品将站上4万+。


城市秀台保利天珺

项目效果图


卖给谁?当然主要还是本地客咯!


毕竟项目所在的禅城石湾,算是非常本土化的居住区。 


再说一个厉害的——实际上,去年粤海拿下的湾华地块、泰丰拿下的奇槎地块、龙光拿下的港口路地块等佛山楼面价TOP10地块,也同样属于石湾街道!

 

细分下来,高光点就在石湾的城南和奇槎板块。


大胆预测下,这里是禅城洋房最先突破4万+/㎡的板块。

 

禅城行政区


01.
逢拍必火

片区竟如此吸引?


一直以来,土拍被认为是房价的风向标。


这话也没啥毛病,毕竟开发商不是慈善家,1万拿地1万卖这样亏本大甩卖的故事,几乎不会发生。


而如果一个板块几乎都是高价地,那么可以反推一下——既然房企敢打满鸡血抢地,说明对区域楼市还是充满信心。


分享一组去年的数据:


2020年8月,龙光拿下城南地块,楼面价17569元/㎡称王;

2020年10月,泰丰拿下奇槎地块,楼面价1.72万刷新奇槎天花板;

2020年12月,粤海拿下城南湾华地块,楼面价1.84打破刷新禅城记录!


再往前推到近5年,能在禅城唱主角的,依然只有城南和奇槎。


禅城楼面价top10


可以说,这两个板块,高价地围城已成事实——全市35宗楼面价破1.5万/㎡,12宗诞生就在这里。


齐齐疯狂拿地之下,你以为“人傻钱多”,其实是艺高人胆大。


  专家

石湾多高价地,因为版图比较大,而且推地集中。


像城南这边,地段和景观优势比较明显,比如东平和沿线,有江景资源。


奇槎,是整个禅城对接广州最方便的板块,又挨着城南核心的一些配套,且临江,还有本身也有两所比较好的学校,一所是那个环湖小学的东校区,另外还有一所民办的学校也即将招生,教育优势明显。


—— 曹绍林   合富研究院高级分析师 


02.
一个配套齐全

一个潜力巨大


如果说,祖庙以“无影脚”闻名于世,那么石湾的“无影手”,更是穿越上下5千年,成为独特而不可替代的陶文化。


甚至早在明代,就有“石湾瓦,甲天下”的美誉。


当然,现在的石湾范围比过去大多了。


由原石湾、澜石和城南三个街道整合而成。大致可以分为老石湾、城南、亚艺湖、奇槎板块。


石湾板块地铁


最知名的是佛山的传统富人区亚艺湖板块,二手最高成交价已经破了4万/㎡,只是苦于板块发展比较早,已经没什么地可以施展身手。


至于今天说的城南和奇槎,城市界面和发展,又有所不同。


  城南:配套齐全,5轨交汇


城南是配套十分齐全的居住板块。


可以说,几乎任何一个楼盘,都能实现2公里内覆盖商场、菜市场、学校等配套。


人气旺盛,烟火气十足。


所以虽说佛山商业过剩,但城南却有不少数得上来的商业体:新DNA、天虹商场、印象城、恒福国际等。


新DNA
新DNA

包括去年开业的佛山最大商业体“王府井紫薇港”,也位于城南。


不过,城南真正的杀手锏——地铁,还未全部亮相。


放眼整个佛山,5年内能做到3地铁交汇、10年内5地铁交汇的,只有禅城城南板块。


广佛线、2号线(2021年试运行)、3号线(2022年试运营)、4号线(今年动工)、28号线(计划今年动工)


佛山近期线路图


当然,配套强是一方面,有没有地可供发展,也是关键。


毕竟一旦板块没有了土地,就如同战士没有武器一样,多少有点尴尬。


相比祖庙土地断供的现状,城南以“腾笼换鸟”破局城市发展,野心勃勃。


看回今年石湾三旧改造地块版图,城南作为重中之重,将进行大面积改造,陆续释放优质地块。


石湾三旧改造版图


这样说吧,别看板块面积小小,后续还有一波爆发力。


  奇槎:三龙湾高端居住区,发展空间大


与城南的烟火气不同,奇槎的调性就是,高端。


没有落地的地铁规划、配套未成型又如何,并不影响它扎堆了清一色的品质改善型住宅。


奇槎配套


那它靠什么吸附高端客?


一是交通优势,紧邻亚艺湖板块,20分钟可以到禅桂中心以及广州番禺和荔湾;


二是稀缺的江景资源,两面望江;


三是新城规划,城市界面新,道路出行畅通;


四是主打优质教育资源、包括环湖小学东校区、英国LEH国际学校等优质名校。


四是禅城唯一纳入三龙湾的板块,规划构建大健康产业生态圈、打造军民融合产业园区和国际教育街区、建设便捷、高效、舒适的“三宜”城区”:


奇槎规划


但整个奇槎片区,处于蓄势待发的状态,尤其商业、医疗配套欠缺。


接棒亚艺湖,成为新晋富人区,还有待时日。


不过依靠着江景的溢价,奇槎的龙光天境,大平层售价到4万/㎡左右。


有钱人的快乐,果真是朴实无华。


03.
专家:

禅城破4万,有机会


犹记得2016年初,谈到千灯湖未来会破3万/㎡时,多少人认为“天方夜谭”?


如今,哪家开发商会给你薅3万/㎡的千灯湖羊毛?


当然了,禅城不像桂城有临广的优势,卖4万+的底气,有吗?


  专家

城南的城市秀台·保利天珺,是有机会的。


因为保利对项目的打造能力非常强。包括保利天悦和悦滨江保利华侨城云禧这几个项目都明显看得出来,保利在做项目开发的时候,豪宅的标签属性也更加明显一些。


而且城南有最好的城市配套资源,又坐拥南向一线的江景、隔江对望佛山新城。


奇槎应该难度就会高一些,像泰丰地块,没有一线江景,如果要摸高4万,必须要有很好的景观资源。


—— 曹绍林   合富研究院高级分析师 


04.
一句话点评

板块在售楼盘


石湾两大板块,在售楼盘、价格、优缺点,一句话话你知!


  城南板块——


泷景(2-2.2万/㎡)


超级大盘,广佛线性价比最高,居住舒适度不错。但如果是投资,这样大体量的楼盘,后续一二手都是竞争对手,想要转手必须在价格上让步。


龙光天宸、天阙(2.6-2.8万/㎡)


定位刚改盘,整体中规中矩,门口有条小河涌,可能会滋生蚊虫和有点臭味,不过户型不瞎,配套OK,近地铁。


龙光玖悦台(均价2.55万/㎡)


主打智能化产品,户型还不错,比较多周边改善业主选择。缺点是距离地铁湾华站还有段距离(1.6公里)。


天樾水岸(均价2.4万/㎡)


非常戏精,放风3万+/㎡制作话题,然后转头就卖2.4万/㎡。不过不能否认,它有江景和在建的禅城城市秀台做靠山。但这个毛坯价格,买隔壁的精装泷景不香吗?


黎明嘉园(均价2万/㎡)


魁奇路站旁,500米内什么配套都有。可惜名字有点上世纪风,加上小区内写字楼与住宅互通,人流会比较杂。不过,2字头的价格,刚需看菜下饭吧。


  奇槎板块——


卓越浅水湾(均价2.4万/㎡)


奇槎的边缘地段,挨着三龙湾大道,可能会有噪音。也是奇槎板块价格最低的一个,适合想上车奇槎的刚需。


龙光天境(3万/㎡起步)


在售140方以上大户型洋房和叠墅,整个奇槎最高端的项目,一线江景,背后就是卓越浅水湾。


绿城桂语兰庭(2.7-3.2万/㎡)


高低配楼盘,容积率稍高,好在整体品质给力,物业加分。


五矿崇文金城(2.8万/㎡)


环湖小学东校区隔壁,只有复式和叠墅在售,最低300万/套。户型一般,也不临江,但视野比较开阔。

免责声明:内容仅供参考,不构成投资建议,文中所涉面积,如无特殊说明均为建筑面积,出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

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