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房贷提前还好不好?要注意什么?

来源: 楼市网 发布时间: 2021-01-24

新房是一件大事,现在的新房动辄过百万,好点的两三百万,首付都要一两代人合力才给的出,剩下的都是贷款月供。

当生活逐步改善,银行的存款多起来后,有人就会考虑:贷太久,利息也给得更多,要不要提前把房贷给还了?


1.该不该提前还款

  尽管2019年由于房地产调控政策的收紧,多地多家银行的房贷利率较基准利率上浮了5%—20%。但2020年以来,多家银行纷纷下调了房贷利率。

数据显示,全国首套房贷平均利率为5.56%,回归至2018年4月的水平。


把房贷跟其他类型的贷款来比较,房贷利率其实是维持在一个较低的水平上的,这也是大众能从银行系统里贷到的最便宜的款。  

  特别是在前几年使用了8折、8.5折等利率优惠的,或者是使用了公积金贷款的,贷款利率更是便宜。

从这个角度来讲,如果提前还贷,其实损失的是一种较低利率的借款机会。其实也就损失了将这笔钱投入到其他投资渠道中可能获得的较高收益。机会成本是不小的。



2.房贷利息怎么算

房贷利息有两种计算方式,等额本息和等额本金

一般买新房的人都是选择等额本息还款法。等额本息就是将贷款的本金和总利息想加,然后平均分摊到每一个月,借款人每月还款额是相同的,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

等额本金就是将贷款的本金平均分摊到每月,每月的利息为剩余未还款额乘以利率。

3.提前还款有要注意的要点

有两类人比较适合提前还款:

一类是还款初期的贷款人。在贷款的前几年,本金基数大,利息相应也高,如果手头有闲置资金,而又没有较好的投资方向,提前还贷也是一个不错的选择。

另一类是执行上浮利率的贷款人。由于执行上浮利率已经较高,此类贷款人有能力一次还清贷款,相对会比较划算。

不过,在还贷流程中,记得注意避开这些坑。

收取违约金

有些银行就规定,提前还款需要缴纳一笔违约金。不同银行,违约金收取的比例都不一样。

建设银行规定,贷款不满一年提前还贷,收取提前还贷额的百分之三作为违约金。贷款一年到两年提前还贷,收取百分之二。贷款两年到三年提前还贷,收取百分之一。工商银行则要求贷款不满一年提前还贷,收取提前还贷金额的百分之五作为违约金。贷款满一年后提前还贷,则不收取违约金。

无论违约金多还是少,这钱总归是掏得不愉快。所以,有提前还贷的打算的,要仔细看清条款。


理财收益的机会成本

判断要不要还款,其实也比较简单,如果预估自己的理财收益能大于贷款利率,那么就不建议提前还款。

比如你申请的是公积金贷款,贷款利率是3.25%,有一款银行类理财产品,年化收益是4.5%,明显后者收益要高于前者。把钱投入到理财产品能比提前还款多赚了1.25%,提前还房贷,相当于自己亏了1.25%的利息。

当然,要不要提前还贷,最终还是要根据自己对风险的偏好、对理财产品的了解程度等等。

4.提前还款技巧

不要在贷款年限超过⅓后还款

因为等额本金递减还款法,在开始的月份里,利息还的很多,所以也就不建议提前还。


注意不要选在大于贷款年限时间的一半来还款

按照利息的计算方法,以贷款30年为例,在还款到15年的时候,本金就已经还了有60%左右。

如果这时候在提出提前还款就相当于还利息,所以这个时候在提前还已经没什么意义了,如果想提前还款的话最好把时间控制在15年之内,这样本金一还,利息自然也就省下不少了。

参考价格: 约8988元/㎡

楼盘地址: 佛山市三水区西南街道锦江路南侧

楼盘电话: 4006798866-208






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