佛山买房▏摸底佛山29个板块：5大板块怒刷存在感！这些区域却在跌！

“平平无奇”大佛山，虽然该来的地铁一个都没来，但靠着楼市今年也算怒刷了一波存在感。

但是，谁“刷”来的？

广州客！你看广佛交界的新盘，哪个不火？

当然也不少了开发商，毕竟高价拿地的房企前仆后继，全市八大板块以创新高的楼面价，成为周边楼盘的“神助攻”。

而一脸懵逼的佛山本地客，感受着“像雾像雨又像风”的房价，一时间不知道是该“跑”还是“上车”。

在十三姨看来，其实楼市的分化已经出现了，即便明年房价普涨，闭眼买房也只会让你错失良机。

好了，下面咱们拨开房价烟雾弹，摸底过去一年的房价变化，揪出稳扎稳打的潜力板块！

五个板块“一毛不拔”

先来看一张表，由168个楼盘从年初到年尾的价格变化统计而来（即今年的新盘、售罄盘不包括在内）。

统计的逻辑是：

走势向上：即报价下调楼盘为0；

不均衡：涨价与降价楼盘占比差距不大；

平稳：板块楼盘价格平稳的最多；

略降：以降价盘为主。

需要说明的是，楼盘的准确价格以现场为准，因为在户型、楼栋、朝向、楼层等影响下，价格相差是非常大的。

而统计的意义主要在于从个盘看整体。

要知道，1月和12月的报价体现的是楼盘的口径变化，除了产品不同外，如果同一板块多个楼盘降价/涨价，这种市场行为也能反映出板块的房价热度。

毕竟像精装改毛坯或者毛坯改精装，其实就是视市场的接受程度而行。

那么，从上图可以看到，有五个板块一毛不拔、一分不降，整体价格跑得最快。

1、千灯湖板块 

核心区只有一个楼盘，1月份还有3万+/㎡的报价，现在已经成为绝唱，4万+/㎡才是常态。

片区多个旧村改造进行中，城市界面会越来越撩人，但别幻想旧改供应增加后房价下跌，未来至少十年内，千灯湖依然会是佛山的顶流。

2、桂城板块 

桂城映月新城和三山，都算是广佛交界板块，唯一降价的其实是因为尾货清盘，也没得挑。

板块前几年背靠千灯湖和广佛线获得不少关注，如今往东延伸，牵手的大BOSS可就是广州了。

尤其是三山新城，今年虎牙落户，明年据说还有深圳的大佬准备入住，具体是哪家企业，大家可以先猜测下（首先排除华为）

3、大沥板块 

大沥有中轴北延和南海之眼，加上千灯湖的外溢，多数人看好这个板块。

但板块配套在建、学校要等、产业有待招商、地铁还画在蓝图上，想接棒千灯湖，还得做长期持有的准备。

4、佛山新城板块 

佛山新城没人气已经听得够多了，可人家就是扛得住压力，而且大平层高端产品也卖得不错，也许有钱人图是就是安静和高端的环境。

今年夜游开启，还连带不少江景二手房涨价。

其实现在入住率还OK，只是产业的引进不尽如人意，可能这也是318米的恒大苏宁广场一直磨洋工的原因吧。

5、禅城城南板块 

禅城城南因为几个高价地的诞生，一度惊呆了众人的下巴。这个板块比较受佛山本土人欢迎，广州客不多，因此同样是涨价，却涨不赢广佛交界。

举个例子，拿地价都在1.6万/㎡，同样在上周六开盘的三山新城中海文锦国际和城南龙光天宸，一个开盘价2.54-3.2万/㎡，一个开盘价2.3-2.7万/㎡。

这样的售价差，龙光的苦也只能往心里憋了。

有的板块只适合自住

接下来说说几个不均衡的板块，这些板块需要“挑着买”。

包括北滘、陈村、里水。

发现了吗？都是靠近广州。

尤其是顺德，它天然的优势是挨着广州，而街镇划分，又往往是东西横向发展。

所以东部价格往往比西部稳定因子和上涨潜力更高。

像北滘，地铁和产业都集中在东片区的北滘新城，居住密度已经不低，今年还爆发了学位紧张的问题，不过未来计划增加7所学校，以缓燃眉之急。

陈村也是同样如此。尤其是今年的碧桂园三龙汇，作为广州7号线顺德段的TOD盘，开盘价2.1万/㎡起，现在已经去到2.4万/㎡。

里水除了金沙洲岛，其他片区的城市面貌还一言难尽，尤其是对于开车的新手来说，来来往往的大货车非常不友好。

所以板块今年报价上调的都是沿江、靠近金沙洲岛/广州。

而在统计板块中，今年略降的板块，就要谨慎入手了。

比如三水、高明大部分地方，以及南海九江，顺德杏坛、龙江等城市面貌相对落后，产业、交通宏图上经常被“无视”的板块。

当然，刚需自住是没问题的，毕竟也不可能在三水工作，顺德买房。

但如果仅仅是为了追求上车而入手所谓的“洼地板块”，那么跑不过大市就是输，你损失的可是时间、机会和利息成本，未来想要置换优质资产，难度等级会更高。

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