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佛山未来房价走势,楼市走向怎么样?投资有什么变化?

来源: 楼市网 发布时间: 2020-09-04

珠三角地区近几年来的房价可以说已经是发生了翻天覆地的变化,涨了将近数倍甚至十数倍。但是随着经济的不断发展,整个市场的房屋需求量也在不断饱和,再加上国家的强力调控,广深这样的城市房价已经出现了新的变动,尤其是深圳,在政府的大力打压之下,大量的炒房客外出,房市开始逐渐低迷。



广州和深圳的经济发展水平依然是房价最高的基础,长远来看的话,未来房地产市场的回暖是必然的。而除了广州和深圳之外,珠三角地区房价和房地产市场未来发展前景最好的地区无非就是东莞与佛山。

佛山的经济实力肯定是不用说的,在珠三角城市之中也是名列前茅 ,无论是实体经济还是民营经济占比都非常高,人口竞争力也强,未来佛山的规划也值得期待,尤其是交通方面。

根据相关数据统计,2020年是佛山经济发展标志性的一年,因为今年佛山你的GDP总量已经超万亿,成功跻身万亿GDP俱乐部,并且被定义为了我国的新一线城市。


城市是需要营销的,在营销方面,低调的佛山没有自己的城市名片,远比不上珠海在全国的知名度,藏富于民,城市何来资金做基建,做基础配套设施,现在佛山的城市面貌,如何吸引人才落户,吸引年轻人。

广佛同城仅停留在交通层面上,短期来看,除了房价上涨,佛山没有得到什么利好,未来依靠广州南站交通枢纽或许会有突破。


那么佛山楼市未来走向如何?投资逻辑又有何变化?分几个区域简单分析:

禅城区几个重点关注区域:一是老城区更新,二是季华路魁奇路商务商业发展轴,三是禅西新城,四是三龙湾高端创新集聚区位于禅城的奇槎。

三龙湾的规划确实非常好,非常宏大,但禅城的奇槎组团仅扮演一个配角,产业比不过北滘,和广州南站的距离比不过陈村,房价相差却没有多少,所以略显尴尬。

南海区是佛山最具人气的区,其人口净流入率高达98.2%,相当于有一半的人是外来人口,同时,南海区也是佛山热钱流入最多,商品房销售额最高。

南海区本是经济重镇,但其经济特点以制造业、民营经济和中小企业为主,在全国都面临制造业转型升级的节点上,南海区乃至整个佛山就像是一个缩影,中低端制造业是否还具有竞争力?佛山过于依赖制造业,传统的金融渠道单一,当资金涌向房地产后,制造业企业融资会不会更难?

从佛山近年来的动作上也能看出一些问题,加强桂城千灯湖与广州市区的联系,强化佛山的金融中心能力,适当放缓大沥、里水与广州的轨道交通建设,防止广州对这两个经济重镇的抽血和房价的拉升。

广佛同城的外衣下,两个城市有各自的想法。广州看中了佛山的制造业,但佛山的民营经济似乎对广州并不感冒,广佛同城反而让广州购买力向佛山外溢,所以广州一直远离佛山向东发展;佛山看中了广州的政治地位和交通枢纽,想借此融入大湾区,又不想成为广州的“睡城”,但佛山向心力不够,缺乏统治力,尽管为了融合南海和顺德做出了很多努力,但队伍还是不好带,南海和顺德都迫不及待的拥抱广州。

理解广佛同城的地缘政治后,南海区的房产投资方向变得更加清晰,同时具备经济基础,佛山本土政策红利和广州交通便利三个要素的区域,是一定可以投资的,而临近广州,受广佛两地政策打压的限购区域短期无利可图,长期存在不确定性,那些三要素都不占的区域就要避免进场或尽早出手。


占据了三个要素的典型区域有:桂城的千灯湖和三山片区


顺德是中国最富裕的地区之一,但其城市建设和文明程度并不能和它的经济地位相匹配,目前仍没有摆脱“最美的农村、最差的城市”的光荣称号。

归根结底,是因为顺德在城市规划和城市建设方面目光短浅,过于功利,规划散乱且朝令夕改。

就拿“新城”来说,一个佛山搞了十几个新城,单单顺德区就有北滘新城、陈村新城、龙江新城、德胜新城(顺德新城)、容桂新城、佛山新城(这个是佛山市规划的)。

是不是建几个体育中心、医院、图书馆、文化馆就是新城了,以“新城”概念,一味的推高地价、炒高房价,这种发展方式愚蠢至极,无论是佛山还是顺德,都没有资源,没有能力同时建几座新城,没有产业吸引不了人才,建再多的房子也只会成为炒房客的赚钱工具。

投资者必须对“概念新城”报以非常谨慎的态度,没有产业,不在发展重心的新城,买房等于被套,这些新城的建设本身就是错误,投资这些新城的房产则是错上加错。

顺德多城,多镇、多乡,无中心,每个小镇按各自喜好发展,相互没有交流,没有合作,反而形成相互竞争,群龙无首,一盘散沙。一个城市不能没有中心,像深圳的福田、广州的天河、上海的浦东,这些强中心资金信息高度集中,会成为城市的名片,吸引高端企业高端人才入驻。

以禅桂互融为例,把禅城和桂城的资源集中起来,建设金融高新区,千灯湖商圈,高度城市化环境形成名片效应,催化出更大的活力,近几年吸引了一些大企业,为什么顺德做不到呢?

顺德太需要一个强中心!但如果政策没有连续性,政府执行力不强,领导频繁更换,那么顺德将永无中心。

那么顺德未来的机遇在哪?

顺德是否会建立一个强中心不得而知,因为到目前为止,顺德是全力打造陈村——北滘组团,还是大良——容桂副中心,可能顺德自己也十分困惑,而佛山新城顺德是不会全力支持的。顺德未来的机遇,不在佛山,而是在广州,在粤港澳大湾区。

顺德未来的发展方向有两个,一是靠近广州南站的北滘陈村,借广州南站交通枢纽融入粤港澳大湾区,加深广佛同城;二是靠近南沙的大良容桂,在珠港澳大桥、虎门二桥、深中通道通车后,将会受到南沙、深圳辐射。

1、广佛同城这条路未来一定会坚定的走下去,佛山的区位在粤港澳大湾区中毫无优势可言,深圳有前海新区,广州有南沙新区,东莞有滨海湾新区,中山有翠亨新区和深中通道,珠海有横琴新区和深珠通道,而佛山除了抱紧广州大腿,抱紧广州南站和南沙新区,似乎没有其它的方式融入到大湾区中。

2、佛山为了投入到粤港澳大湾区,掏出了新武器“三龙湾高端创新聚集区“,这一招非常聪明,即能深化广佛同城,也能增强佛山的自主创新能力,加快制造业的转型升级,所以三龙湾未来极有可能成功,是佛山新城远远比不了的,购房者一定要重点关注三龙湾。

3、佛山是向东发展拥抱广州的,那么高明和三水是不是没戏了,高明有新干线机场,近年来房地产炒的很热,产业没有导入就先炒高了房价,目前值得投资的项目不多;三水近几年的经济发展不错,房价更接近实际价值。

4、靠近广州的限购区有:禅城、桂城、大沥、里水、陈村、北滘、乐从、大良,这些限购区的区别在于,如果不解除限购,桂城千灯湖房价几乎到顶了,三山新城、北滘还有一些升值空间,禅城、大良间距投资和自住,大沥里水受政策影响较大,存在不确定性,乐从目前不适合投资。

5、不限购区域:狮山、容桂,这两个区域热点、卖点足够多,本地客占比高,但风险也大,想投资这些区域,买入卖出时机非常重要,没有深厚的房产投资经验的人最好不要碰。

6、伦教街道夹在陈村北滘和大良容桂中间,本来是和大良和容桂搞一体化的,但现在看来可能会被边缘化,其它没有提到的区域不适合投资,但具体楼盘还要做到具体分析。



免责声明:内容仅供参考,不构成投资建议,文中所涉面积,如无特殊说明均为建筑面积,出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

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