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过去这一年,令佛山楼市起起落落的“那些事儿”。| 我爱楼市网

原创 发布时间: 2020-01-05 阅读量: 43309次 作者: 黄珊珊 来源: 楼市网

2019年,已成过去式。各大媒体早已统计了过去一年佛山一二手成交量超16.5万套。


其中新房成交近11.2万套,比2018年少了一大截,这跟下半年连续几个月行情低迷不无关系;而二手房去年成交了约5.4万套,比去年前年都要低约35%、60%。


二手数据的真实性其实无从考证,相差这么大的最主要原因是2017、2018年市场上的双合同,导致需求转向二手。而2019年初合同从双变回单,新房入手门槛降低。当然,还有一个重要原因:如今二手中介人员几乎没有不卖一手房的。终端售卖价多了,销量怎么能不上下呢?况且一二手的关系本就此消彼长。


过去这一年,经历了楼市从热到冷,再到保温收尾的过程。不管是购房者、销售中介、开发商高层,心态都有着丰富的变化。


积分落户

从2019年1月1日开始,佛山正式实行积分落户政策,外地人买房将不能直接落户。而2019年1月1日前购房的,还可按照政策性借读生入学,直到12月31日止。这项举措对二手房冲击巨大,曾导致2018年11月初公布该政策时,二手房连续两个月成交井喷。


去年一季度,佛山二手房成交忽然哑火令不少二手中介措手不及。而往往这种时候,是后市淘二手笋盘的好时机。不少中介反应,外地客户在了解到二手房无法直接落户后,纷纷放弃了二手房。


从这个现象可以看出:购房者对于没有时间限制的政策,通常持观望态度。而一旦官方定了时间限制,大家就会蜂拥而上,生怕赶不上车。


今年1月1日起,购房类政策借读生退出历史舞台,非佛山户籍一律按积分制入读公办学校。未来想要孩子入读公办学校稳,外地人想不迁户口又不搞积分入读的门路被堵住了。对于优质的公办学校,想不迁户口就入读基本不可能。


取消限价

去年1月下旬,临近春节,佛山放开限价,那会儿大家归心似箭,市场并不敏感。等到去年2月后,大家的感受就不一样了。


合同双变单,首付压力骤降。入市门槛的降低也为去年佛山“阳春三月”打下了坚实基础,坊间各种力量将3月新房成交推向了新高度,而同期二手房却冷淡的很。取消限价,为去年3、4月一手房成交带来了极大推力,令房企涨价也多了一丝底气。



被点名

去年5月下旬,佛山同苏州、大连、南宁等城市同时因为房价上涨过快而被点名。显然,这是取消限价后埋下的“雷”。这个词的热度,连续热了两个月,时常被人拿来调侃,作为楼市要凉、房价要跌的官方论据。不可否认,因房价增长过快这事被点名后,的确影响了坊间购房者的情绪。


而中国商品的价格时常受市场情绪支配,当绝大多数人都觉得房价要涨时,房价就涨;当绝大多数人觉得房价要跌时,房价就跌。但房子的真正价值有多少,没人能说得清。


地铁

这个关键词,在过去每一年,每一月,都是大家关注的重点。毕竟佛山现在也就那么一条在运营的地铁,而且没有人怀疑地铁对房价的拉动。但地铁毕竟是超级大工程,任何外部原因,都可能导致它的进度。


就如地铁2号线又延期到2021年9月通车试运营;南海新交通也从年底延迟到明年年中;地铁3号线施工里程最长,通车时间也没人能保证;广佛环线延期到2020年通车...但庆幸的是,下一轮地铁建设已申报,2号线二期、4号线一期、11和13号线,将在下一轮地铁建设时,先开工。西樵、高明、三水的街坊,可能把心放平等了~


4万+

在去年上半年时,见诸报端的是“3万+”,而下半年随着保利天悦的面市,“4万+”开始甚嚣尘上。一边是不断冒出的降价打折促销,另一边又是节节攀升的备案价,区域、个盘分化加剧。保利天悦备案价一出,就被媒体拉到聚光灯下,引起业内人士的疯狂转发。这波刷屏的背后,绝不仅仅是猎奇。


业内人士希望借此把去年下半年的行业颓势拉起来,给犹豫观望的人“房价不会越来越便宜”的理由“再不买就涨价”的暗示。而事实上,天悦卖得再爆,它都不能代表市场火爆。毕竟“4万+”的单价,真的只能在一小部分圈子里玩转。


高价地

成功拿地时,恍如高光时刻。鲜花簇拥,掌声阵阵,占据本地各种媒体头条。欲戴皇冠,必承其重。高价地带来的压力,谁拿谁知道。敢拿高价地,必然也要匹配好的产品开发力、营销招数,甚至还得看“天”吃饭。


其中,很重要的原因是今年下半年,楼市风向急转直下,令大批信誓旦旦的开发商措手不及。不止是购房者会站岗,开发商一样如此。毕竟做生意,不是铁打就能赚钱的。


旧改

去年开始,佛山旧改越来越被大众所关注,但它最大的吸引点似乎被大量媒体解读成它的造富能力,有失偏颇。对于有房的人,希望旧改加速推进,令片区环境焕然一新,配套全面升级,坐享其成。


而对于观望未入市的人,虽然一方面担心房价上涨,但另一方面却无法拒绝不去窥探那些优质旧改地块的进度。


去年,佛山成立了城市更新局,这也将加快佛山旧改项目的推进速度。而这于房企而言,显然是皆大欢喜。在公开市场拿地动不动就剑拔弩张的当下,更多开发商把触角伸向了旧改,期望能以更低的价格拿下优质的项目。


但大多旧改项目的决定权都在本地村民手里,这也或多或少决定了房企在拿旧改项目时,不但要秀诚意,拼实力,也要讲人情。


LPR

这是去年的新词,从10月份开始,房贷利率实行LPR基准加点制。对应的上浮比例跟过去的基准上浮一个意思,只是计算方式不同了。而且签订后不再一成不变,可由购房者自由选择变还是不变。


而且对于存量房贷,都被允许调整用新实行的LPR加点计算方式。加点数值固定不变,实际利率依据前一年12月发布的LPR为基准加点。


而目前LPR已经降为4.8%,未来有望进一步去降低。这对于以前签订了房贷合同的购房者而言,确实是一大幸事。


流拍

2019年的土地市场,跟楼市一样经历着冰火两重天。上半年的土地市场,各路兵家奋力搏杀,可下半年却时常按兵不动,甚至急流勇退。


据统计2019年就有15宗地块先后撤牌,5宗地块流拍,这在过去的年份里都不多见。但细致观察可以发现,土地流年不利的板块大多是非限购区和未来配套缺乏热点的限购区。而传统铁打的临广板块,还是为开发商们争抢。


其实,土地市场不景气的最主要原因,还是因为开发商的钱袋子被各种金融管控限制住了。当然,也还跟地块起拍价定的较高有关系。


当然,土地市场的转机出现在了11月底。去年11月28日,佛山也步国内大多数城市的后尘,发布了针对人才的购房优待政策。


这也令市场开始显现回暖的信号,但由于在年底,市场对于该政策的反应还不太猛烈。倒是令到不少佛山以外的刚需、投机客异常兴奋。


不少人调侃,当下要成为“人才”着实不难。没有本科,要靠个所谓的中级工证太容易了,因为外面还有人做“一条龙”的服务。


现在进入1月份的平稳期,大部分外地人归心似箭,也没太多心思看房。但该政策的威力也会慢慢扩散,预计在年后会带来一波阳春效应。

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